买卖双方都可能深受其害

2020-07-12 11:38

示范文本由16个条款组成,主要有房屋基本状况、房屋价款及支付方式、房屋抵押情况及解决方法、房屋专项维修资金约定、房屋产权转移登记、房屋交付及物业交割方式、三方的权利及义务约定、佣金(居间代理费)及税费约定、其他服务及收费约定、三方的违约责任、合同在履行过程中发生的争议解决方式等内容。

叶琦介绍,由于大部分消费者缺乏房屋交易流程的知识,示范文本在合同首页还增加了签约须知,对注意事项进行重点提示,并留有市房管局的咨询电话。

二手房买卖“阴阳合同”、中介机构“吃了买家吃卖家”等行为让从事二手房交易的人深恶痛绝。昨日,市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会,从2013年起,郑州市开始推行使用《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》示范文本,今后市民买卖二手房将和现在在售楼部买新房一样,都须要通过市房管局的存量房网上交易系统网签房屋买卖合同,让“黑中介、灰中介”和少数不法中介机构无处遁形。

另外,示范文本规定因本合同履行或与本合同相关的一切争议,各方协商解决并签订书面补充协议,任何口头承诺均视为无效。

市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍,目前郑州市二手房买卖没有统一的格式合同,都是各中介机构制作的简单合同,同时也没有向市房管局备案,只是在交易时对交易结算资金进行监管。

然而在实际操作中,经常会发生中介机构“吃了买家吃卖家”、二手房交易价格不透明等行为,还存在交易佣金、定金支付管理方面的不规范行为,买卖双方都可能深受其害。为此,叶琦介绍,此次市房管局推行使用的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》示范文本(以下简称“示范文本”),要求中介机构促成买卖双方签订的同时,还要通过郑州市存量房网上交易系统网签房屋买卖合同,并及时协助双方当事人,持买卖合同和网签合同,到郑州市存量房交易结算资金交易保证机构办理存量房资金监管手续。

据介绍,为了有效打击“黑中介、灰中介”扰乱市场行为,示范文本特意在合同封面设定监制编号,监制编号也就是中介机构在房地产主管部门备案号码,市民在签订存量房买卖合同时,只要查看合同是否有监制编号、监制编号是否与机构备案证书号一致,就可以判断是不是正规中介了。

对于目前二手房实际成交价格与合同价格不一致的情形,叶琦提醒在实行示范文本后,再出现这种状况对买卖双方的风险都很大,交易双方要慎重。

此外,合同对市场上容易产生争议和纠纷的条款进行了细化。一是对定金支付问题,合同设定了定金由买方保管、居间方保管或不设定金3种方式供当事人选择;二是对中介佣金支付问题,合同规定中介机构可以收取全部佣金、部分佣金、协商约定3种方式;三是对中介机构服务不到位的问题,新合同也进行了明确约定。

叶琦介绍,在实际操作中,二手房交易在房屋交割时,容易发生室内设施、设备、家具登记不详细等产生的纠纷。为此,示范文本增加附件《房屋状况说明书》,说明书中详细记录交易房屋的基本信息,权益信息,配套设施设备信息,随房屋家具、电器、用品清单,债权债务信息等,交易当事人只需对照信息填写、查验即可。

叶琦说,与目前中介机构制定的二手房交易合同文本相比,示范文本内容更具体、规范,选择性条款、提示性条款较多,可切实保障交易当事人特别是不熟悉交易过程的消费者的合法权益。